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安陽(yáng)物業(yè)公司總結(jié)物業(yè)電梯維修保養(yǎng)的六點(diǎn)溝通技巧

更新時(shí)間:2018-01-19 關(guān)注:848


一幢大樓電梯運(yùn)行是否舒適正常,很大程度地體現(xiàn)了大樓物業(yè)設(shè)備管理水平的高低。電梯作為一種特殊設(shè)備,其維護(hù)保養(yǎng)一般由專 業(yè)的電梯維護(hù)保養(yǎng)公司進(jìn)行,但電梯的運(yùn)行質(zhì)量卻由物業(yè)公司直接對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé),安陽(yáng)物業(yè)公司電梯設(shè)備管理人員擔(dān)負(fù)著確保電梯正常運(yùn)行的重要職責(zé)。維護(hù)與監(jiān)管、專 業(yè)與非專 業(yè),怎樣調(diào)和二者之間的矛盾,確保電梯運(yùn)行的質(zhì)量?作為電梯設(shè)備管理人員,怎樣抓住電梯維保管理的切入點(diǎn),提高自己的業(yè)務(wù)水平?安陽(yáng)林源物業(yè)管理有限責(zé)任公司通過(guò)總結(jié),獲得六點(diǎn)心得體會(huì)。

以誠(chéng)相待、共同參與

很多物業(yè)公司管理者都有這樣一種看法:物業(yè)所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同,涉及電梯的任何問(wèn)題都是電梯維保公司的問(wèn)題,物業(yè)公司電梯維保管理人員的責(zé)任是電梯有問(wèn)題時(shí)即時(shí)通知電梯維保公司。也有少數(shù)物業(yè)公司認(rèn)為,電梯維保公司與物業(yè)公司是從屬關(guān)系,電梯維保公司的工作一切都應(yīng)當(dāng)聽(tīng)從物業(yè)公司的。這些不正確的觀點(diǎn)都會(huì)直接或間接地影響到物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關(guān)系。

觀摩某物業(yè)公司設(shè)備管理,看到過(guò)這樣一幕:該公司電梯設(shè)備管理人員和電梯維保公司維修人員因電梯問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)——一段時(shí)期該公司所管理大樓貨梯門回路頻頻出現(xiàn)故障,給業(yè)主正常貨物運(yùn)輸帶來(lái)不便,業(yè)主多次投訴。物業(yè)公司電梯管理人員認(rèn)為電梯維保公司維修人員沒(méi)找到電梯門回路故障頻發(fā)的真正原因,沒(méi)做好維保工作,拿錢不干事;電梯公司維保人員指責(zé)物業(yè)電梯管理人員沒(méi)有做好電梯的日常管理,運(yùn)貨小車經(jīng)常撞擊轎門,是電梯門回路多次出問(wèn)題的直接原因。顧及與物業(yè)公司關(guān)系,維保人員沒(méi)多少底氣,但掩不住一肚子怨氣。

林源物業(yè)認(rèn)為,該物業(yè)公司電梯管理人員和電梯維保公司維修人員二者都有問(wèn)題——一方?jīng)]做好電梯日常管理,一方做好設(shè)備維修后沒(méi)有給另一方提供相關(guān)的信息反饋。但真正的問(wèn)題是二者之間的關(guān)系問(wèn)題——雙方互不信任、相互推諉。

那么,安陽(yáng)物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應(yīng)當(dāng)保持怎樣一種關(guān)系才利于電梯的維保及正常運(yùn)作呢?筆者認(rèn)為,雙方應(yīng)當(dāng)秉持以誠(chéng)相待、共同參與的精神,確認(rèn)各自在電梯維保及日常管理中的位置,相互尊重、目標(biāo)一致,不相互角力,這樣才能齊心協(xié)力確保電梯運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

制定計(jì)劃、有的放矢

電梯維保公司都有自己的電梯保養(yǎng)作業(yè)流程和相應(yīng)的作業(yè)報(bào)告(作業(yè)單),由于該作業(yè)流程是針對(duì)所有電梯客戶,具有其普遍性,但對(duì)特定電梯的保養(yǎng)維護(hù)缺乏針對(duì)性。筆者瀏覽過(guò)多家電梯維保公司的保養(yǎng)(維保)作業(yè)單,上面密密麻麻列滿了從機(jī)房到底坑各部位(部件)的檢查項(xiàng)目。而實(shí)際操作是除安全回路必查以外,很多檢查項(xiàng)目只能做到走馬觀花。那么,如何確保電梯維保工作的質(zhì)量呢?筆者認(rèn)為,有針對(duì)性地編制物業(yè)公司維修部的電梯日常巡檢表及維保計(jì)劃和作業(yè)表是一條重要途徑。

在日常巡檢表中,要求電梯維保管理人員加強(qiáng)對(duì)電梯設(shè)施的監(jiān)管,采用“望、聞、問(wèn)、聽(tīng)”的辦法,實(shí)時(shí)了解電梯的運(yùn)行質(zhì)量?!巴奔磳?duì)電梯機(jī)房、轎廂等部位的設(shè)備是否異常進(jìn)行肉眼判斷;“聞”即對(duì)關(guān)鍵設(shè)備和關(guān)鍵部位(特別是電氣設(shè)備)是否有異味進(jìn)行確認(rèn);“問(wèn)”是了解乘梯人員的感受;“聽(tīng)”是在機(jī)房或乘坐電梯時(shí)感受是否有異響情況存在。發(fā)現(xiàn)有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況,電梯管理人員要及時(shí)對(duì)情況進(jìn)行性質(zhì)認(rèn)定,做好相關(guān)記錄,并根據(jù)性質(zhì)情況決定是否采取停梯并通知電梯維保人員。

在維保計(jì)劃和作業(yè)表方面,首先應(yīng)參照電梯維保的相關(guān)資料,與維保公司密切溝通,根據(jù)電梯具體情況制定電梯的中、長(zhǎng)期維保計(jì)劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問(wèn)題,按輕重緩急列入電梯作業(yè)表中,以此對(duì)電梯維保公司的維?;顒?dòng)提出具體要求。這樣,維保公司的日常維?;顒?dòng)完全納入了物業(yè)公司的掌控之中,做到目標(biāo)明確,有的放矢。

不斷學(xué)習(xí)、胸有成竹

不斷學(xué)習(xí)和掌握電梯維保的相關(guān)專 業(yè)知識(shí)是做好電梯維保管理工作的基礎(chǔ),也只有對(duì)電梯運(yùn)行原理和維保技術(shù)特點(diǎn)有了一定的了解,電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作,做到胸有成竹。

安陽(yáng)物業(yè)公司林源物業(yè)經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐,認(rèn)為電梯維保管理人員對(duì)電梯相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)和了解應(yīng)側(cè)重三個(gè)方面:

1、掌握電梯運(yùn)行原理和系統(tǒng)分類。對(duì)電梯運(yùn)行原理的掌握會(huì)在維保管理人員的頭腦中形成一個(gè)“活生生”的電梯,使電梯維保管理人員在電梯出現(xiàn)故障時(shí),在短時(shí)間對(duì)問(wèn)題進(jìn)行性質(zhì)區(qū)分。掌握電梯的系統(tǒng)分類,能幫助電梯維保人員明確故障范圍。

2、了解電梯常規(guī)保養(yǎng)內(nèi)容和常見(jiàn)故障的常規(guī)處理方法。電梯作為一種常用的技術(shù)比較成熟的特種設(shè)備,其保養(yǎng)和維護(hù)也都有章可循,有矩可蹈。了解和熟悉相關(guān)知識(shí),才能掌控電梯維保的方向和進(jìn)度,做到操之在我。

3、對(duì)特定部件、構(gòu)件有一定的認(rèn)知。電梯包含一些特有的部件、構(gòu)件,例如曳引機(jī)、速斷開(kāi)關(guān)、安全鉗、旋轉(zhuǎn)編碼器等。特定部、構(gòu)件處于電梯一些特定的位置,擔(dān)負(fù)著重要的作用,是電梯正常運(yùn)行的必要保障,對(duì)特定部件、構(gòu)件有一定的認(rèn)知,才能在電梯的維保管理中突出要點(diǎn),抓住要點(diǎn)。

緊抓維保要點(diǎn)、做好旁站管理

電梯公司的維保人員和物業(yè)公司的設(shè)備管理人員代表著各自公司的利益,在電梯維保作業(yè)中,難免公司利益之間相互沖突;同時(shí)維保人員良莠不齊,也不能排除個(gè)別維保人員業(yè)務(wù)能力較差和職業(yè)道德低下。因此,在尊重維保人員的職業(yè)道德和專 業(yè)素養(yǎng)的前提下,緊抓維保要點(diǎn),特別是要點(diǎn)部位、關(guān)鍵問(wèn)題處理時(shí)的旁站管理,顯得尤為重要。

注重細(xì)節(jié)、富于創(chuàng)造

在對(duì)某處大廈的電梯維護(hù)工作中,曾經(jīng)出現(xiàn)了這樣一個(gè)問(wèn)題:幾部電梯轎門的光幕開(kāi)關(guān)保護(hù)膜片松動(dòng),在電梯運(yùn)行中總是發(fā)出細(xì)小不絕的顫動(dòng)聲。怎樣解決?維保方提出更換膜片,但是除了膜片與膜片框配合間隙過(guò)大外并無(wú)其他影響使用的問(wèn)題,更換理由顯然不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個(gè)問(wèn)題呢?但不能確保玻璃膠對(duì)膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對(duì)射。在雙方人員多次討論后,我方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。原因有二:1、煮熟的糯米不具有腐蝕性;2、煮熟的糯米在光幕維護(hù)中便于清除。這一大膽帶有創(chuàng)造性的方法后來(lái)被證實(shí)效果良好,既在一定時(shí)間內(nèi)解決了光膜膜片的顫動(dòng),又可以反復(fù)使用。

知己知彼、百戰(zhàn)不殆

在與電梯維保公司互動(dòng)中,由于雙方利益點(diǎn)不一致,矛盾在所難免,可能“短兵”相接,這時(shí)對(duì)設(shè)備的熟悉程度和對(duì)維保工藝的了解程度是決定雙方“輸贏”的關(guān)鍵。

筆者所工作的大廈五部電梯轎箱內(nèi)層招及層顯改造費(fèi)用談判中,電梯公司前期報(bào)價(jià)為三萬(wàn)一千多元。對(duì)于對(duì)方的這一報(bào)價(jià),我方不能接受,立即對(duì)這一所謂“工程”的性質(zhì)、范圍、工程量進(jìn)行研究、判斷。由于我方電梯維保管理人員對(duì)電梯設(shè)備構(gòu)成相當(dāng)熟悉,對(duì)該工作所涉及的工藝流程相當(dāng)了解,確定其工程量只包含對(duì)電梯層顯顯示程序數(shù)字值設(shè)置上的一定更改和部分內(nèi)層招膜片的更換,兩人一天即能完成。在后續(xù)的談判中,我方完全掌握主動(dòng)權(quán),經(jīng)過(guò)多次談判,對(duì)方終不得已以涉及“知識(shí)產(chǎn)權(quán)”為改造費(fèi)用訴求基礎(chǔ),終合同價(jià)為一萬(wàn)二千元,我方既贏得了此次較量的勝利,又為公司節(jié)約了大量的費(fèi)用。

物業(yè)電梯設(shè)備管理作為物業(yè)設(shè)備管理中極為重要的一環(huán),需要物業(yè)設(shè)備管理人員在現(xiàn)實(shí)工作中進(jìn)行長(zhǎng)期不斷的探索和實(shí)踐。同時(shí),物業(yè)設(shè)備中的特種設(shè)備種類繁多,做好電梯特種設(shè)備的維保管理工作,相信也會(huì)對(duì)其他特種設(shè)備維保管理工作帶來(lái)有益啟發(fā)和幫助。



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